월세 vs 전세,
2년 실질비용은 어느 쪽이 유리할까요?

월세와 전세는 보증금이 아니라 실제로 사라지는 비용을 비교해야 합니다

월세는 보증금 외에 매달 임대료가 확정적으로 지출됩니다. 전세는 월 임대료가 없지만 큰 보증금을 마련하기 위한 대출이자와 자기자금의 기회비용이 발생합니다. 계약 종료 때 보증금을 모두 돌려받는다면 보증금 원금은 소비된 비용이 아니므로 단순히 전세보증금 3억원과 월세 90만원을 그대로 비교하면 결론이 왜곡됩니다. 이 계산기는 반환되는 원금을 제외하고 같은 거주기간 동안 실제로 부담하거나 포기한 금액을 비교합니다.

기본 예시의 2년 비용을 비교하면

기본값은 월세 보증금 5천만원과 월세 90만원, 전세보증금 3억원과 전세대출 2억원입니다. 전세대출 금리는 연 3.8%, 보증금에 들어가는 자기자금의 대안 수익률은 연 3%로 가정합니다. 최초비용까지 포함한 24개월 실질비용은 월세 약 2,560만원, 전세 약 2,320만원으로 전세가 약 240만원 낮습니다. 특정 지역의 평균이나 미래 금리 전망이 아니라 계산 구조를 보여주는 예시이므로 실제 매물과 대출 심사 결과로 바꿔야 합니다.

자기자금 기회비용을 빼면 전세가 지나치게 유리해질 수 있습니다

전세보증금 중 대출을 제외한 금액은 계약기간 동안 다른 용도로 쓸 수 없습니다. 그 돈을 예금이나 다른 안전자산에 두었다면 얻을 수 있었던 세후 수익을 기회비용으로 봅니다. 반대로 확실한 운용 계획이 없거나 원금 손실 가능성이 있는 투자수익을 기대한다면 높은 수익률을 넣어서는 안 됩니다. 자신의 실제 대안에 가까운 보수적인 값을 사용하고 1%포인트씩 바꾸어 결과가 얼마나 민감한지 확인하세요.

대출금리는 승인 가능한 실제 금리를 넣으세요

광고의 최저금리보다 본인의 소득, 보증상품, 대출기간과 우대조건을 반영한 예상 실행금리가 중요합니다. 월세 보증금도 대출을 이용한다면 그 금액과 금리를 빠뜨리지 마세요. 이 계산은 원금이 계약 종료 때 보증금 반환으로 상환된다고 보고 기간 중 이자만 비용에 넣습니다. 원금을 매달 분할 상환하거나 금리가 변동된다면 실제 상환계획에 맞춰 별도 검산이 필요합니다.

전세가 더 저렴해도 반환 안전성을 먼저 확인하세요

전세보증금을 돌려받지 못할 가능성은 이 계산의 비용 차이보다 훨씬 큰 영향을 줄 수 있습니다. HUG는 전세보증금반환보증의 보증료가 보증금액, 보증료율과 계약기간을 기준으로 계산된다고 안내합니다. 보증 가입 가능 여부와 비용을 확인해 전세 최초비용에 포함하고, 등기부상 소유자와 근저당권, 주택가격 대비 선순위채권도 계약 전에 점검해야 합니다. 보증 가입이 어렵다는 사실 자체도 선택 판단에서 중요한 신호입니다.

같은 지역과 비슷한 주택끼리 비교하세요

면적, 준공연도, 역과의 거리, 관리비가 크게 다른 집을 비교하면 주거 품질 차이가 비용 결과에 섞입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근의 최근 전월세 계약을 확인한 뒤 비슷한 조건의 후보를 입력하세요. 관리비나 이사비가 서로 다르면 차이가 나는 금액만 최초비용에 더하고, 세액공제처럼 실제 적용 여부가 개인마다 다른 항목은 별도로 확인하는 편이 안전합니다.