보증금을 더 내는 선택은 월세 절감에 투자하는 것과 같습니다
같은 집에서 보증금을 높이면 월세가 낮아지는 조건을 제시받을 수 있습니다. 이때 추가 보증금 원금은 계약 종료 시 반환받는다는 전제에서 소비 비용이 아닙니다. 대신 그 돈을 예금 등에 두지 못해 포기하는 수익이나 대출로 마련할 때의 이자가 생깁니다. 줄어드는 월세가 이 금융비용보다 커야 보증금을 높이는 선택이 경제적입니다.
높은 보증금 비용 = 낮아진 월세 × 기간 + 추가 보증금 대출이자·기회비용 + 변경비용
전환율 = 월세 절감액 × 12 ÷ 추가 보증금
기본 예시의 전환율은 연 7.5%입니다
보증금을 1천만원에서 5천만원으로 4천만원 높이고 월세가 90만원에서 65만원으로 25만원 줄어드는 조건입니다. 연간 월세 절감액 300만원을 추가 보증금 4천만원으로 나누면 전환율은 연 7.5%입니다. 자기자금 대안수익률을 연 3%로 보면 추가 보증금의 월 기회비용은 10만원이므로, 2년 동안 높은 보증금 조건이 약 360만원 낮습니다.
전환율과 내 자금조달률을 직접 비교하세요
추가 보증금을 전부 자기자금으로 내면 전환율이 세후 안전자산 수익률보다 높은지 봅니다. 일부를 대출하면 대출 부분에는 실제 금리, 자기자금 부분에는 대안수익률을 각각 적용해야 합니다. 전환율 7.5%가 높아 보여도 추가 보증금을 연 8% 대출로 마련한다면 월세를 유지하는 편이 낮을 수 있습니다.
법정 상한은 계약의 수익률 보증이 아닙니다
주택임대차보호법은 보증금의 전부나 일부를 월차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 상한을 둡니다. 현재 시행령은 연 10%와 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 값을 사용하도록 연결됩니다. 다만 이 규정의 구체적 적용은 계약 전환 시점과 상황에 따라 확인해야 하며, 상한 이내라는 사실이 임차인에게 경제적으로 유리하다는 뜻은 아닙니다.
보증금이 커질수록 반환 안전성의 중요성도 커집니다
계산상 높은 보증금이 유리해도 돌려받지 못할 금액이 함께 커집니다. 등기부와 주택가격, 선순위채권을 확인하고 증액된 보증금까지 반환보증이 가능한지 검토하세요. 임대인에게 현금으로 건네기 전에 반드시 증액 내용을 계약서에 명확히 남기고 확정일자 등 필요한 절차도 확인해야 합니다.
보증금을 높이기 좋은 조건
- 전환율이 내 자금조달률보다 충분히 높을 때
- 장기간 거주해 변경비용을 회수할 수 있을 때
- 증액 후에도 반환 안전성을 확보할 수 있을 때
낮은 보증금을 유지할 조건
- 대출금리가 월세 절감률보다 높을 때
- 현금 유동성이 더 중요하거나 거주기간이 짧을 때
- 보증금 반환보증 가입이 어렵거나 주택가액이 불안할 때