매매가격과 전세보증금이 아니라 회수되지 않는 비용을 비교하세요
6억원 매매와 4억원 전세를 가격 차이만으로 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 매매는 보유 후 주택을 팔아 회수하는 금액이 있으므로 가격 하락분 또는 상승분, 취득·중개·등기비, 대출이자, 보유비와 자기자금 기회비용을 합칩니다. 전세는 보증금 반환을 가정하고 대출이자·보증료·중개비와 자기자금 기회비용을 계산합니다.
실질비용 계산식매매 = 매입가격 − 예상 매도가 + 취득·보유·대출·매도비용 + 자기자금 기회비용
전세 = 대출이자 + 보증료 + 최초비용 + 자기자금 기회비용
전세 = 대출이자 + 보증료 + 최초비용 + 자기자금 기회비용
기본 예시에서는 집값이 연 2.35% 올라야 비용이 같습니다
6억원 주택을 3억원 대출로 매입하고 5년간 연 2% 가격 상승, 주택담보대출 4%, 연 보유비 300만원을 적용했습니다. 전세는 보증금 4억원 중 2억원을 연 4%로 대출했습니다. 기본 결과는 매매 약 8,528만원, 전세 약 7,400만원이며 5년 뒤 매도가가 약 6억7,400만원이면 두 비용이 비슷해집니다.
세금과 중개보수는 실제 견적을 직접 입력하세요
취득세는 주택 수, 취득가액, 조정대상지역과 취득 사유에 따라 달라질 수 있고 중개보수는 지역 조례의 상한 안에서 협의됩니다. 계산기가 임의 세율을 적용하지 않는 이유입니다. 위택스와 물건지 중개사무소에서 확인한 취득세, 중개보수, 등기비용을 합쳐 최초비용에 입력하세요.
가격 전망보다 감당 가능한 현금흐름이 먼저입니다
매매가 계산상 유리해도 원리금 상환액과 비상자금이 부족하면 유지하기 어렵습니다. 반대로 전세가 저렴해도 보증금 반환 안전성을 확인하지 못하면 큰 위험을 감수하게 됩니다. 등기부, 선순위채권, 반환보증 가능 여부와 금리 상승 시나리오를 비용 결과와 함께 확인하세요.
매매가 맞을 수 있는 조건
- 장기 거주하고 거래비용을 분산할 수 있을 때
- 가격 손익분기율을 보수적으로 적용해도 유리할 때
- 대출 상환 뒤에도 비상자금을 유지할 수 있을 때
전세가 맞을 수 있는 조건
- 거주기간이 짧거나 지역 이동 가능성이 클 때
- 집값 전망보다 현금 유동성이 중요할 때
- 반환보증 가입과 보증금 안전성을 확인했을 때